一个典型特色小镇的再造之路

一夜春风，小镇遍地，据说有一做小镇规划的公司过去一年半做了200多个小镇的方案设计、规划和落地，营业额高达10亿；但热潮过后，现实必定是大批小镇不能动或者动不了。笔者最近调研的一批特色小镇中有一个很典型的农业特色小镇可以拿出来作为样本分析。

一、被逼出来的特色小镇

这是一个被逼出来的特色小镇，原本想做一个快进快出的房地产项目，但是形势的改变带来了销售市场的变化，原本预想的节奏没有达到，项目陷在手中五年都未能脱手。由于地产高度依赖政策，这种情况在国内并不罕见，特别是在一些非刚需市场中，预期改变更快。在很少的情况下，未能脱手的人做出了好作品，比如北戴河的度假地产项目阿那亚，但是大部分的情况下，项目往往逃不过烂尾的命运。

本文分析的项目选择了一条做大规模，带动整体发展的道路——打造特色小镇。总体来说该项目的资源禀赋很好，尤其在农业方面独具特色。该项目位于东北对朝边境，区位交通相对方便，高铁机场完善，自然环境很好，该地生产的稻米有知名度但是没有品牌。但和几乎所有东北城市，尤其是小城市面临的问题一样，人口流出趋势明显，刚需市场无法启动；若想吸引外来人口，又有很强的季节性，有什么理由能让他们买单？

二、重新梳理的再造路径

当申请特色小镇成功之后，该地出现了一段时间的热潮。但当所有的投机者发现没有太多炒作空间的时候，已经进入的投资人和政府开始冷静下来寻找真正的解决办法和实施路径。

特色小镇的出发点还是要回到产业上去。从规律上讲，城市之所以吸引人们不断积聚，是因为城市有更多的工作机会，更好的基础设施服务。乡村之所以吸引人来短暂停留，是因为其美丽的自然风景和开阔的活动空间。人们对于乡村的美好想象能够支撑一段时间，但如果没有持续的活动也支撑不了很久。所以特色小镇，如果瞄准吸引乡村人口集聚的话，需要解决就业问题，如果瞄准城市人口集聚的话，同样要解决他们来干什么的问题，必须设计一些与刚需相关的内容。

本文的农业小镇的出发点和回归点都放在了农业上。瞄准了当地最具特色的稻米产业。寻找龙头企业通过稻田养蟹——稻壳酿酒——酒糟养牛——牛粪养蚯蚓——牛粪还田打造出一条产业链。高品质的大米在中国是刚需产品，因此对于这些龙头企业的扶持不只是资金上的，更应该是销售网络上的。

这个链条不仅串联起当地最具盛名的两个产品——大米和黄牛，而且能够借助消费者网络关系将这个有一定影响力的旅游地和游客之间建立起关联，从而使旅客持续地消费这里的产品。

该地现有水稻田约4万公顷，即大概60万亩，年产水稻30万吨，按照一半的出米率计算约在15万吨。目前这里的湿地改造能够将水田面积增加一倍到两倍，也就是优质稻米的产量能够到45万吨，对比五常180万亩水田，也就是将达到2/3甚至是追平五常的产量。因此这是一个有想象空间的产业。

小镇的另外一条腿则是文旅。这是一个几任总书记都去过的有民族特色的地方，同时也在世界知名旅游目的地的线路上，但是由于没有设施，也没有产品，游客很难去，去了也很难留下来。旅游商轻易也不敢投资，因为投资太大收不回来，投资不够大没有力度，也难以吸引人去。这个矛盾难以化解，目前解决的办法是民宿。由一家知名的民宿公司做出样板，带动周边的农家进行改造，这样即降低了成本，也改善了设施。

那么小镇运营开发商的收益到底在哪里？以前的产业新城运营商往往都是谈一个整体土地开发合同，前期投入改善基础设施，进行招商，开发房子卖房子，招来企业卖厂房分税收。这两条路径在这个偏远的农业小镇都失效了。那么适合该小镇的路径在哪里？

笔者认为着眼点应在产业的培育上，比如稻米产业的培育需要什么基础条件，就去创造能够做大做强的基础条件。再比如销售网络，稻田改造，农民培训，加工设施，产业链的完善，以及后续牛的产业链等

但这些作为一个企业或者最多是一个企业集群，依然无法撑起一个小镇。一个小镇还需要有什么呢？需要有能够彰显其独特价值的文化，以及一个有标志性的空间，哪怕只是一个小广场，一个承载着小镇发展理念和样本的空间。

未来该地有农业产业链，有休闲旅游的配套，有承载新人口活动的空间，将会吸引来两类人：一类是从事这个产业相关的工作的人，一类是由于康养和文旅设施配套到这里避暑疗养的人。虽然这个过程不会很快，但是成长会比较良性。

在小镇再造时，如果目光不再放在房子和人的集聚上，而是放在产业的关联上，致力于把稻米产业的市场扩大，理论上是可以辐射全国的。

三、用不良资产管理的思路来看小镇

虽然全国小镇的建设还是方兴未艾，但是不难想象以现在的这种发展惯性，不远的将来会有大批的不良资产出现，届时该如何盘活？

首先要用金融的思路来重新理顺投资结构。目前用按照地产投资思路去操作的资金来操盘小镇存在着周期错配的问题，要结合能够承受长周期的资金来运作。短周期的资金也要合理组合成长周期。这方面凯德置地在资金上的运作可供借鉴，他在一个完整的开发周期内用到不同需求的资金。嘉德通过嘉德商用中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再通过嘉茂零售中国信托（CapitalandRetail China Trust，简称CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业。最后对于已经稳定经营的物业再通过资产证券化变成公众资产。这样凯德构建了从开发商到私募基金再到REIT一条完整的投资和退出的流程。未来的小镇开发也应该按照这样的路径去设计投资结构。

其次要用产业的思路来梳理发展模式。这一点也容易理解，就是要回归到人因为什么而聚集的出发点上来。城市的房产好卖是因为有城市产业的大环境，放到小镇的小环境中，无论是从就业还是从消费的产业培育上都必须考虑清晰。

最后要用联盟的思路来激活网络资源。小镇的经营既要立足本地，也不能局限本地，如果光靠本地资源就能发展起来早就发展起来了，如果不能把本地资源在更大的网络范围内进行链接和放大，就没有找到真正的增值空间。一旦发现了这种增值的机会，通过联盟的方式集群式引入，集中力量提升能级，能够帮助小镇跃升一个发展阶段。

对于国内仍在火热进行中的小镇来说，很有可能其中不少往后都要经历重新定位重新出发的命运。这个农业小镇的再造历程，可以为其它小镇提供借鉴。